Træf beslutninger baseret på jeres forenings værdi: Få en professionel valuarvurdering

Opdateret 6. oktober 2026 · Af Jakob Ebbekær · Se ændringer

Indlægget er generel vejledning og ikke juridisk rådgivning. Jeres vedtægter kan have andre regler for værdiansættelsen end dem, der er beskrevet her – tjek dem altid.

Træf beslutninger baseret på jeres forenings værdi: Få en professionel valuarvurdering

Det er vigtigt for både beboere og bestyrelse i en boligforening at få en valuarvurdering fra tid til anden. 

En valuarvurdering fastslår markedsværdien på jeres boligforening, og det har således betydning for alle beboere i foreningen. 

Samtidig er en professionel vurdering med til at sikre jer de bedste betingelser for at træffe store beslutninger baseret på et retvisende økonomisk udgangspunkt.

Læs med her og bliv klogere på, hvad en valuarvurdering er, hvorfor det er vigtigt for jeres boligforening, og hvordan I får den bedste vurdering.

Hvad er en valuarvurdering?

En valuarvurdering er en professionel vurdering af en uddannet person, som vurderer, hvad en ejendoms markedsværdi er. 

En valuarvurdering er lavet af en valuar, som er en fagperson med speciale i at vurdere ejendomme. Skal vurderingen bruges til at fastsætte andelsværdien i en andelsboligforening, stiller reglerne siden 2018 særlige krav til valuarens uddannelse og erfaring. Dem gennemgår vi længere nede.

Dermed er en valuarvurdering ikke en offentlig vurdering, men en udregning, som er lavet af en fagperson. 

En offentlig ejendomsvurdering er lavet af Vurderingsstyrelsen og kan derfor variere fra valuarvurderingen.

Hvorfor er en valuarvurdering vigtig for boligforeninger?

Ved at få en valuarvurdering får I en grundig og præcis vurdering af, hvad jeres boligforening er værd. 

Vurderingen vil blive lavet på markedsanalyser, ejendommens tilstand og på baggrund af sammenlignelige ejendomme i samme område.

En offentlig vurdering har ofte til formål at finde ud af, hvor meget ejendommen skal beskattes. Derfor er det vigtigt at få en valuarvurdering.

Boligforeningsweb stiller et dokumentarkiv til rådighed hvor relevante dokumenter som valuarvurderinger og referater af bestyrelsesmøder kan tilgås af alle beboere.

Hvordan laves en valuarvurdering?

Skal I have lavet en valuarvurdering, skal I igennem nogle steps.

Først skal I vælge den valuar, som skal udføre vurderingen. Her kan I vælge ud fra uddannelse, erfaring med at vurdere boligforeninger og pris.

I kan med fordel få tilbud fra flere valuarer.

Rapportens indhold

Den samlede vurdering nedskrives til en rapport, der dokumenterer, hvordan valuarvurderingen er foretaget, og hvad konklusionen er. 

Rapporten indeholder:

• En opridsning af vurderingens væsentligste pointer
• En detaljeret beskrivelse af ejendommens tilstand og stil
• Hvilke metoder vurderingen er lavet på 
• Markedsanalyse – blandt andet sammenligning med andre nærliggende og sammenlignelige ejendomme
• Fotodokumentation
• Anbefalinger fra valuaren

Rapporten bruges til at forstå vurderingen, og hvordan valuaren er nået frem til sit resultat.

Særlige regler for andelsboliger

Har I en andelsboligforening, får jeres ejendom ikke længere en ny offentlig ejendomsværdi. Folketinget besluttede i februar 2021 at afskaffe ejendomsværdien for erhvervsejendomme, og andelsboligforeningers ejendomme vurderes som erhvervsejendomme. I får kun en grundværdi, som bruges til at beregne grundskyld.

Den seneste offentlige ejendomsværdi er typisk fra 2012, og ejendommens værdi kan være markant ændret siden da. Siden 15. april 2024 må I dog regulere den senest ansatte ejendomsværdi med Danmarks Statistiks nettoprisindeks (andelsboligforeningsloven § 5, stk. 2, litra d).

Derfor er valuarvurderinger også særligt relevante for andelsboligforeninger, da det er en af de eneste måder at få en professionel og retvisende vurdering på.

Bruger I en valuarvurdering til at fastsætte andelsværdien, gælder der særlige regler (§ 5, stk. 2, litra b):

• Vurderingen må højst være 42 måneder gammel. Før 15. april 2024 var grænsen 18 måneder.
• Ejendommen vurderes som udlejningsejendom – altså hvad en investor kan forventes at betale for den.
• Valuaren skal have uddannelsen Diplom i Vurdering, mindst 2 års erfaring med vurdering af boligudlejningsejendomme og en ansvarsforsikring på mindst 5 mio. kr. pr. krav. Vurderingen skal følge en fast branchenorm (bekendtgørelse nr. 978 af 28. juni 2018).
• Har foreningen en gyldig vurdering fra før 1. juli 2020, kan I fastholde den, indtil I vælger at bruge en ny vurdering. Bruger I en fastholdt vurdering, skal det stå i en note til årsregnskabet (§ 5, stk. 3).

Efter normalvedtægten godkender generalforsamlingen årsregnskabet og værdiansættelsen af andelene på det samme dagsordenspunkt. Tjek jeres vedtægter.

En rapport fra Cevea konkluderede, at omkring 60% af alle andelsboliger blev vurderet ud fra en valuarvurdering i 2020.

Udfordringer og overvejelser ved en valuarvurdering

Vælger I at få en valuarvurdering, skal I gøre jer en række overvejelser inden processen.

Den første og væsentligste handler om prisen. En valuarvurdering kan variere meget i pris, afhængigt af ejendommens størrelse, valg af valuar og kompleksitet. Husk også, at en vurdering, der skal bruges til andelsværdien, højst må være 42 måneder gammel. Denne udgift skal I kunne se en værdi i.

Dertil skal I også selv bruge tid i forbindelse med vurderingen. I skal indsamle data og dokumenter, som valuaren skal bruge i sin vurdering af jeres boligforening.

Dertil kommer planlægning, hvor det skal sikres, at valuaren har den adgang, som der er krævet for at lave en ordentlig vurdering. Derfor skal I vurdere, om I har ressourcerne til at få lavet en vurdering.

Hvis I får lavet en ny valuarvurdering kan denne informeres om til hele boligforeningen gennem et opslag på jeres online opslagstavle eller internt kommunikeres direkte til alle beboere.

Planlæg det hele med Boligforeningsweb

Med Boligforeningweb integrerede funktioner kan I nemt planlægge og lave aftaler i forbindelse med en kommende valuarvurdering.

På hjemmesiden kan I kommunikere sammen i bestyrelsen og sørge for, at alle får mødeindkaldelser og dokumentation. Det gør planlægningsprocessen nemmere.

Vi tilbyder altid en uforpligtende samtale og kan kontaktes på kontakt@boligforeningsweb.dk.