At drive en boligforening – hvad enten det er en andelsboligforening eller ejerforening – indebærer et stort ansvar. Bestyrelsen skal navigere i et komplekst juridisk landskab for at sikre, at alting foregår efter bogen. Konsekvenserne ved at overse love og regler kan være alvorlige: beslutninger kan blive erklæret ugyldige, konflikter kan opstå blandt beboerne, eller foreningen kan i værste fald ende i en juridisk hovedpine. 

Det skal vi gøre hvad vi kan for at undgå.

Derfor er det afgørende at kende de typiske juridiske faldgruber og vide, hvordan man undgår dem i praksis. Denne artikel gennemgår de mest almindelige juridiske fejl i boligforeninger – fra ugyldige vedtægter til GDPR-brud – og giver konkrete råd til, hvordan både selvadministrerede foreninger og foreninger med professionel administrator kan styre uden om problemerne.

God foreningsledelse kræver overblik over juraen. Uanset om boligforeningen er selvadministreret eller har en administrator, skal bestyrelsen sikre, at vedtægter, procedurer og regler overholdes.

De mest almindelige juridiske fejl i boligforeninger

Boligforeningers hverdag byder på mange opgaver, og visse juridiske fejltrin går igen på tværs af foreninger. Her er de mest udbredte faldgruber, som bestyrelser ofte falder i – og som kan få konsekvenser, hvis de ikke opdages i tide.

Ugyldige vedtægter og beslutninger

Vedtægterne er foreningens juridiske fundament, men hvis de er forældede eller i strid med gældende lovgivning, kan de skabe usikkerhed og ugyldige beslutninger. Lovgivningen går altid forud for indholdet af en vedtægt. Det betyder, at hvis jeres vedtægter indeholder regler, som strider mod loven, kan de pågældende bestemmelser ikke håndhæves og anses reelt for ugyldige. Et klassisk eksempel er, hvis en forening forsøger at vedtage en regel, der giver nogle medlemmer en særlig fordel på bekostning af andre. Ifølge andelsboligforeningslovens § 7, litra i, må der ikke træffes beslutninger, som åbenbart er egnet til at skaffe visse andelshavere en utilbørlig fordel på andre andelshaveres eller foreningens bekostning. Sådanne beslutninger vil kunne tilsidesættes som ugyldige. Det så man fx i en sag, hvor en andelsboligforening ønskede at begrænse en erhvervsandels fremlejeret via en vedtægtsændring – det blev underkendt, da en sådan indskrænkning krævede det pågældende medlems samtykke (vetoret). Ugyldige eller uklare vedtægter kan også føre til interne konflikter og usikkerhed om, hvad der egentlig gælder i foreningen.

Foreningen bør derfor jævnligt gennemgå sine vedtægter og sikre, at de er opdaterede og lovlige. Hvis man opdager, at en tidligere vedtægtsændring ikke blev vedtaget med det krævede flertal, eller at en beslutning er i strid med enten lov eller vedtægt, skal man handle hurtigt. Det kan betyde, at beslutningen må gå om på en ny generalforsamling, eller at man søger professionel rådgivning for at rette op. 

Kort sagt: Gyldige vedtægter og lovlige beslutninger er alfa og omega for en velfungerende boligforening.

Forkerte procedurer ved generalforsamlinger

Generalforsamlingen er foreningens øverste myndighed, men formelle fejl i indkaldelse og afholdelse af mødet er en hyppig faldgrube. En ulovligt indkaldt generalforsamling kan gøre alle beslutninger ugyldige. For eksempel skal indkaldelsesfristerne overholdes nøje. Hvis vedtægten (eller normalvedtægt) kræver 4 ugers varsel for annoncering af dato og 2 ugers varsel for selve indkaldelsen, skal disse deadlines respekteres. Overser bestyrelsen fristen, er indkaldelsen ugyldig, og mødet bør aflyses eller udsættes. Det samme gælder dagsordenen: Hvis vedtægterne kræver, at dagsorden vedlægges indkaldelsen, vil en manglende dagsorden betyde, at generalforsamlingen ikke lovligt kan træffe beslutninger.

En anden faldgrube er manglende beslutningsdygtighed. Nogle foreninger har quorum-krav – fx at mindst 1/5 af medlemmerne er til stede. Er fremmødet lavere end vedtægten foreskriver, vil afstemninger og vedtagelser ikke have gyldighed. Desuden skal alle medlemmer have lige mulighed for at deltage og stemme; procedurefejl som forkert fuldmagtsbehandling eller at nægte et medlem adgang uden lovlig grund kan føre til at beslutninger underkendes senere.

Også under selve mødet kan fejl opstå: Hvis dirigenten (ordstyreren) ikke får sikret korrekt afstemningsprocedure eller overholdelse af dagsordenen, risikerer man ugyldige beslutninger. Et eksempel kan være, at der stemmes om et emne, som ikke var på den udsendte dagsorden – det kan anfægtes efterfølgende. Derfor skal bestyrelsen sørge for at følge vedtægternes procedurer til punkt og prikke ved både indkaldelse og gennemførelse af generalforsamlingen. Hellere tjekke vedtægten en ekstra gang end at måtte gå en beslutning om, fordi formalia ikke blev overholdt.

Uklar ansvarsfordeling mellem bestyrelse og administrator

Mange boligforeninger vælger at ansætte en professionel ejendomsadministrator til at hjælpe med den daglige drift. Det kan være en stor hjælp – men det kan også give problemer, hvis ikke ansvarsfordelingen er krystalklar. En typisk fejl er, at bestyrelsen overlader for meget (eller for lidt) ansvar til administratoren uden klare retningslinjer. Bestyrelsen kan komme til at tro, at “det tager administrator sig af”, mens administratoren omvendt afventer instrukser fra bestyrelsen. 

Resultatet? 

Vigtige opgaver falder mellem to stole. Det kan være alt fra manglende vedligeholdelse, fordi ingen følte ansvar, til deadlines der overskrides (fx indkaldelse til generalforsamling eller betaling af regninger).

Husk, at administrator altid er underlagt bestyrelsens instrukser og kontrol. Administratoren agerer bestyrelsens forlængede arm i det daglige og kan udføre mange opgaver, men det er bestyrelsens ansvar at følge op og sikre, at alt sker korrekt. Især større dispositioner – fx vedligeholdelsesprojekter eller indhentning af tilbud – bør bestyrelsen godkende og kontrollere. Hvis bestyrelsen derimod blander sig for lidt, risikerer man fejl fra administratorens side, der kunne være undgået, eller at administrator træffer beslutninger, som egentlig hører under bestyrelsen eller generalforsamlingen. Omvendt, hvis bestyrelsen blander sig for meget uden at have aftalt rammerne, kan det skabe frustration og ineffektivitet. Uklar rollefordeling kan også føre til, at medlemmerne i foreningen bliver i tvivl om, hvem de skal henvende sig til i forskellige sager – og værre: at ansvar placeres forkert, hvis noget går galt.

Denne faldgrube gælder også i selvadministrerende foreninger, hvor det så blot er internt i bestyrelsen, at ansvarsfordelingen kan være uklar. Hvis det ikke er tydeligt, hvem der fx står for regnskab, kontakt til håndværkere eller beboerhenvendelser, stiger risikoen for misforståelser og fejl. Tydelige aftaler og rollebeskrivelser er vejen ud af denne udfordring, som vi kommer ind på senere.

Mangel på overholdelse af GDPR

Siden EU’s persondataforordning (GDPR) trådte i kraft i 2018, er der kommet skærpede krav til håndtering af personoplysninger – også i boligforeninger. Alligevel er manglende GDPR-compliance et udbredt problem. Mange ejer- og andelsboligforeninger overser GDPR-reglerne i praksis, når det gælder fx medlemslister, opkrævning af boligafgift og opbevaring af dokumenter. Men GDPR gælder alle foreninger, præcis ligesom anden lovgivning , og Datatilsynet kan i værste fald udstede bøder for grove overtrædelser. Typiske faldgruber er at gemme flere persondata om beboerne, end der er nødvendigt, eller at opbevare dem for længe. For eksempel skal man kun indsamle de oplysninger, der er absolut nødvendige for foreningens drift (fx navn, adresse, kontaktinfo) og slette dem, når de ikke længere er relevante. Hvis et medlem fraflytter eller en andel sælges, bør persondata som telefonnumre og mailadresser blive slettet, medmindre loven kræver opbevaring i en periode (fx af hensyn til bogføring).

En anden fejl er manglende sikkerhed omkring data: Hvis medlemslister, CPR-numre eller økonomiske oplysninger ligger offentligt tilgængeligt eller sendes rundt uden beskyttelse, overtræder man GDPR’s krav om sikker opbevaring . At dele persondata med tredjepart uden samtykke eller databehandleraftale (fx at lægge hele beboerlisten ud på en hjemmeside) er også et no-go. Selv referater fra generalforsamlinger kan være en faldgrube – her skal man fx undgå at skrive mere personfølsom info end nødvendigt (man kan nøjes med navn på fremmødte, ikke adresser, jf. anbefalinger) . Problemet opstår ofte, fordi bestyrelsen ikke er klar over reglerne eller tænker “så meget betyder det nok heller ikke”. Men GDPR betyder noget for jeres forening, og man er nødt til at tage det alvorligt for at undgå sanktioner og for at passe på medlemmernes data.

Fejl i økonomistyring og manglende gennemsigtighed

Økonomien er foreningens livsnerve, og fejl her kan få store konsekvenser. I selvadministrerede foreninger ser man tit, at økonomistyringen bliver tung at danse med – frivillige bestyrelsesmedlemmer kan mangle tid eller kompetencer, og uden faste rutiner kan der ske fejl. Udfordringer som uklare ansvarsområder i kasserollen, forsinket bogføring eller manglende budgetopfølgning går igen, hvilket kan undergrave foreningens økonomiske stabilitet. Uden struktur og opmærksomhed risikerer man simpelthen, at regnskabet ikke stemmer, eller at vigtige betalinger glipper. Et ekstremt eksempel er underslæb eller misligholdelse: Hvis kun én person sidder med det fulde økonomiske overblik uden kontrol, øges risikoen for fejl eller endda bevidst misbrug.

Manglende gennemsigtighed for beboerne er en relateret faldgrube. Hvis medlemmerne ikke løbende informeres om foreningens økonomi – fx ved at få indsigt i årsregnskab, budgetter og større udgifter – kan mistillid sprede sig. Beboerne begynder måske at spekulere på, om bestyrelsen nu forvalter deres penge ordentligt, og mistanker om “hemmelighedskræmmeri” kan føre til konflikter på generalforsamlingen. I værste fald kan grov økonomisk uansvarlighed fra bestyrelsens side føre til erstatningsansvar for bestyrelsesmedlemmerne personligt, eller at foreningen kommer under administration. Men oftest handler det om mindre fejl: at budgettet ikke overholdes, at der opkræves forkert boligafgift på grund af en regnefejl, eller at man glemmer at regulere depositum efter vedtægtens krav. Fælles for dem er, at de kunne undgås med bedre systematik og åbenhed.

Effektiv kommunikation er vigtigt i denne sammenhæng.

Hvordan man undgår juridiske problemer

Efter at have set på faldgruberne, handler det nu om løsningerne. Heldigvis kan de fleste juridiske problemer forebygges med god praksis, klare retningslinjer og rettidig omhu. Her er konkrete råd til, hvordan bestyrelsen i en boligforening – uanset om man har en administrator eller ej – kan sikre, at juraen er på plads.

Sikring af gyldige vedtægter

Først og fremmest: Sørg for, at jeres vedtægter altid er opdaterede og lovmedholdelige. Det indebærer, at man følger med i lovændringer på boligområdet og implementerer dem i vedtægterne, så de ikke strider mod gældende ret. ABF (Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation) tilbyder f.eks. et medlemstilbud, hvor foreningens vedtægter bliver gennemgået og tilrettet, så de afspejler nyeste lovgivning. Det kan være en god idé at benytte sådanne tilbud eller få en boligadvokat til at læse vedtægterne igennem med jævne mellemrum.

Når I skal ændre vedtægter, skal I altid følge de procedurer og flertalskrav, som vedtægterne selv foreskriver. Typisk kræver en vedtægtsændring kvalificeret flertal – f.eks. to tredjedeles flertal blandt de fremmødte, som samtidig repræsenterer to tredjedele af foreningens medlemsantal. Opnås det ikke, skal man typisk indkalde til en ny generalforsamling for at vedtage ændringen endeligt med et lettet quorum. Det er vigtigt at overholde disse regler nøje, så vedtægtsændringen står juridisk stærkt og ikke kan underkendes. Sørg også for at få formuleret vedtægter klart og utvetydigt – upræcise vedtægter skaber konflikter. Hvis jeres forening har særlige forhold (husdyr, ventelister, bygningsændringer osv.), så få dem skrevet ind på en måde, der ikke kolliderer med loven. 

Og husk: Hvis noget i jeres vedtægt alligevel skulle vise sig ugyldigt, må I rette op hurtigst muligt – hellere indrømme fejlen og lave en ny, lovlig beslutning, end at holde fast i en regel, man ikke kan håndhæve.

Best practice for afholdelse af generalforsamlinger

For at undgå juridiske knaster omkring generalforsamlingen bør bestyrelsen udarbejde en tjekliste for generalforsamlingen. Start med at tjekke vedtægterne i god tid: 

• Hvad er fristen for at varsle mødet og sende indkaldelsen ud? 
• Har medlemmerne ret til at få forslag på dagsordenen inden en vis frist? 
• Hvilke dokumenter (budget, regnskab, forslag) skal medfølge indkaldelsen? 

Når disse punkter er kendt, kan I planlægge baglæns og sikre rettidig indkaldelse. Som advokatrådgivning ofte lyder: en generalforsamling er ugyldig, hvis tidsfristerne overskrides – så hav styr på kalenderen. Indkald helst skriftligt (brev eller e-mail efter vedtægtens anvisning) med dagsorden vedlagt; det giver medlemmerne mulighed for at forberede sig på, hvad der skal drøftes. En klar dagsorden gør det også nemmere at holde mødet på sporet og sikre, at der ikke træffes beslutninger om emner, der ikke er varslet.

På selve generalforsamlingen er det en best practice at vælge en kompetent dirigent. Helst en person, der kender foreningens vedtægter og foreningsjura, og som kan styre mødet neutralt og fast. Mange foreninger hyrer en ekstern dirigent (f.eks. en advokat eller en erfaren administrator) – det kan være en god investering for at sikre, at alt går korrekt til. En dygtig dirigent sørger for, at alle formalia er opfyldt, at alle kommer til orde, og at afstemninger tælles korrekt op. Dermed minimeres risikoen for, at nogen bagefter kan sætte en finger på proceduren. Bestyrelsen bør også forberede sig grundigt: gennemgå alle indkomne forslag, evt. indhent rådgivning om juridiske konsekvenser på forhånd, så I er klar til at svare på spørgsmål. Det er en fordel at have rådført sig med en boligadvokat på forhånd, hvis der skal træffes større beslutninger (byggeprojekter, vedtægtsændringer, lånoptagelse m.m.), så man ved, om der kræves særlige flertal eller forhold skal undersøges.

Endelig skal alt skrives ordentligt i referatet. Referatet er dokumentationen for, hvad der er vedtaget, og kan få juridisk betydning senere. Sørg for, at alle vedtagelser fremgår klart med stemmetal, og få gerne referatet underskrevet af dirigenten og evt. en medunderskriver samme aften, mens hukommelsen er frisk. Ved at følge disse best practices bliver generalforsamlingen ikke bare mere effektiv – I sikrer også, at dens beslutninger står juridisk ved magt og ikke kan underkendes pga. formfejl.

God forberedelse og en kyndig dirigent sikrer en vellykket generalforsamling, hvor formalia overholdes og beslutningerne kan tåle et juridisk eftersyn.

Klare retningslinjer for ansvarsfordeling

Uanset om jeres forening er selvadministreret eller har en administrator, er klar ansvarsfordeling altafgørende. Start med at lave en oversigt over alle de opgaver, der skal løses: økonomistyring, beboerkontakt, vedligeholdelse, indkaldelse til møder, juridiske opdateringer osv. For en selvadministreret forening bør bestyrelsen internt fordele kasketterne tydeligt – måske er én “kasserer” ansvarlig for regnskab og budget, en anden tager sig af korrespondance og mødeindkaldelser, mens formanden koordinerer det hele. Det vigtige er, at alle ved, hvem der håndterer hvilke opgaver, så intet glemmes, og ingen træder hinanden over tæerne.

Har I en ekstern administrator, skal der foreligge en skriftlig administrationsaftale, som klart definerer administratorens opgaver versus bestyrelsens. Aftalen bør svare på spørgsmål som: 

• Hvem sørger for at betale regninger og opkræve boligafgift? 
• Hvem udarbejder budget og regnskab – og hvem godkender det? 
• Hvem indkalder til generalforsamling (ofte er det stadig bestyrelsens formelle ansvar, selvom administratoren kan udsende indkaldelsen)?
•  Og hvordan håndteres kommunikationen med beboerne? 

Hvis alt dette er aftalt på forhånd, undgår I misforståelser. Bestyrelsen skal dog altid følge med i administratorens arbejde – som nævnt tidligere, er administrator underlagt bestyrelsens kontrol . Aftal faste møder eller statusopdateringer, hvor I gennemgår økonomi, vedligeholdelse og eventuelle klagesager, så I hele tiden ved, hvad der foregår. Det er også en god idé at udpege én person i bestyrelsen som kontaktperson til administratoren, så kommunikationen er enkel.

I praksis kan I lave et simpelt rolle- og ansvarsdiagram. Det giver både det nuværende og fremtidige bestyrelser et godt overblik. Husk også at tænke på “hvem gør hvad hvis X er bortrejst eller syg?” – hav backup-planer, så foreningen ikke går i stå, hvis én nøgleperson er væk. Klare retningslinjer skaber ikke blot ro og effektivitet i hverdagen – de kan også være jeres redning juridisk set, hvis der opstår tvivl eller kritik. Som Boligforeningsweb rådgiver: uanset om I selv administrerer eller hyrer hjælp, så sørg for at alle kender deres opgaver. Denne gennemsigtighed i arbejdsgange forebygger, at noget falder ned mellem stolene.

Overholdelse af GDPR i boligforeninger

For at undgå GDPR-problemer skal bestyrelsen tage aktiv stilling til persondata. Start med at kortlægge: Hvilke personoplysninger har vi egentlig om vores medlemmer/beboere? Typisk vil det være navn, adresse, telefonnummer, email, evt. kontonummer til betalingsservice, og eventuelt CPR-numre i andelsforeninger (fx ifm. overdragelser). Dernæst: Hvor opbevarer vi disse oplysninger, og hvem har adgang? Sørg for, at data er beskyttet – det vil sige opbevaret sikkert, fx i et aflåst skab eller et passwordbeskyttet digitalt system. Undgå at sende følsomme oplysninger i åbne mails eller at dele medlemslister med hele foreningen med kontaktdata (medmindre det er nødvendigt og lovligt).

Indfør to gyldne GDPR-regler i bestyrelsen:

1. Saml kun de oplysninger ind, som I har brug for til drift af foreningen. Hvis I er i tvivl om I virkelig skal bruge en oplysning, så lad være. I behøver fx normalt ikke medlemmers CPR-nummer, medmindre det er en andelsbolighandel, og I skal bruge det til tinglysning eller lån. Lad være med at bede om fødselsdato, medmindre det er relevant – begræns jer til det nødvendige.
2. Slet oplysninger, når I ikke længere har brug for dem. Lav en rutine for at gennemgå medlemsdata årligt: Er der nogen, der er fraflyttet eller har solgt, så fjern deres data fra systemet (bortset fra det, der skal gemmes i regnskabsbilag).

Derudover bør I informere medlemmerne om, hvilke data I har om dem, og hvad I bruger dem til – det kan I fx gøre i en privatlivspolitik eller som et afsnit i husordenen/vedtægterne. Hvis I deler data med en ekstern part (fx hvis administratoren håndterer persondata, eller I bruger et eksternt beboerweb/portal), så indgå en databehandleraftale, der sikrer, at denne part også overholder GDPR. Husk også at beskytte data internt: Bestyrelsen skal kun dele personoplysninger indbyrdes, hvis det er nødvendigt. Undgå f.eks. at CC’e alle beboere i en mail (brug BCC, så deres emailadresser ikke spredes).

Til sidst: Hold jer opdateret. Datatilsynet og ABF har gode vejledninger specifikt til foreninger. Fx har Datatilsynet lanceret et “GDPR-univers” i samarbejde med ABF, der opremser de relevante regler for boligforeninger i et letforståeligt format . Det kan betale sig at tage bestyrelsen igennem sådan en guide sammen, så alle er bevidste om vigtigheden af GDPR. Overholdelse af GDPR handler om beboernes tryghed og tillid – og den bygger man op ved at vise, at man tager hånd om deres personlige oplysninger på ansvarlig vis.

Gennemsigtighed i økonomistyring

For at sikre en sund økonomi uden grimme overraskelser må bestyrelsen etablere gode rutiner og gennemsigtighed. Først og fremmest skal der være helt styr på regnskabet: Brug gerne et professionelt regnskabsprogram eller få hjælp fra en revisor, hvis ingen i bestyrelsen er trænet i bogføring. Lav et detaljeret årsbudget hvert år og få det godkendt af generalforsamlingen – så har I en klar ramme at styre efter. Følg så op på budgettet ved hvert bestyrelsesmøde: Hvordan ligger udgifterne ift. det budgetterede? Er der uforudsete udgifter, som vi skal informere om? Regelmæssige økonomi-opdateringer gør, at I fanger eventuelle afvigelser i tide.

Fordel økonomiopgaverne, så ikke alt hviler på én person. En kunne håndtere betaling af fakturaer, en anden lave løbende budgetopfølgning – og måske kræver I, at to personer godkender større udgifter i fællesskab. Det skaber indbygget kontrol og mindsker risikoen for fejl og uregelmæssigheder. I en selvadministreret forening kan man også overveje at få professionel hjælp på deltid, f.eks. til årsregnskabet eller løbende sparring, hvis økonomien er kompleks. Omvendt, hvis I har en administrator, så gennemgå administratorens økonomirapporter nøje og stil spørgsmål, hvis noget ser mærkeligt ud.

Endelig, og meget vigtigt: 

Sørg for gennemsigtighed over for beboerne (fx med intern kommunikation). Det kan I gøre ved at dele de vigtigste nøgletal og dokumenter åbent. Lad f.eks. beboerne få adgang til regnskab, budget og referater fra bestyrelsesmøder, hvor større økonomiske beslutninger fremgår (se et sikkert digitalt dokumentarkiv). Mange foreninger lægger årsregnskabet ud på en intern hjemmeside eller omdeler det inden generalforsamlingen. Når økonomiske rapporter og dokumenter er tilgængelige for beboerne, kan alle følge med i foreningens økonomi. Det giver beboerne tillid til bestyrelsen og en følelse af fælles ansvar, hvilket i sig selv mindsker konflikter. En kultur med åbenhed betyder også, at hvis nogen har spørgsmål eller bekymringer om pengesager, så kommer det frem i lyset med det samme – og kan blive besvaret eller korrigeret. Husk at store beslutninger med økonomien (optagelse af lån, større vedligeholdelsesprojekter osv.) som regel skal godkendes af generalforsamlingen, og her er gennemsigtig kommunikation op til mødet afgørende. Hellere informere beboerne én gang for meget end én gang for lidt, når det handler om deres penge. På den måde undgår I mistillid og sikrer opbakning til de beslutninger, der træffes.

Afslutning

At navigere uden om juridiske faldgruber i en boligforening kræver opmærksomhed og viden, men det er langt lettere (og billigere) at forebygge problemer end at håndtere dem bagefter. De vigtigste pointer kan opsummeres sådan: 

• Sørg for at vedtægterne er gyldige og tidssvarende, følg dem nøje ved alle generalforsamlinger og beslutninger. 
• Overhold procedurerne – fra frister til formaliteter – når I træffer beslutninger i foreningen. 
• Skab klare linjer i samarbejdet mellem bestyrelse og evt. administrator, så alle ved, hvem der gør hvad. 
• Tag GDPR alvorligt, så medlemmernes persondata håndteres sikkert og lovligt. 
• Og sidst men ikke mindst, hav styr på økonomien og del informationerne med beboerne, så der er fuld gennemsigtighed.

Med disse tiltag er I godt rustet til at undgå de typiske juridiske faldgruber. Skulle I alligevel blive i tvivl undervejs, så tøv ikke med at søge råd hos ABF’s rådgivning eller en boligadvokat – de kan ofte opdage potentielle problemer, før de udvikler sig. En velfungerende boligforening er kendetegnet ved orden i penalhuset: Når juraen er på plads, kan bestyrelse og beboere bruge energien på det, der virkelig tæller – nemlig at skabe et godt sted at bo for alle.