Hvad er en andelsbolig?
En andelsbolig adskiller sig fra en ejerbolig ved, at du som andelshaver ikke ejer selve boligen, men derimod en andel i den forening, der ejer ejendommen.
Når du sælger din andelsbolig, overdrager du derfor din andel i foreningen til en ny andelshaver. Det gør, at salgsprocessen for andelsboliger følger andre regler og procedurer end ved salg af ejerboliger.
Processen starter ved, at du opsiger din brugsret til andelen over for andelsboligforeningen. Afhængigt af foreningens vedtægter kan du enten selv stå for salget, eller det kan være organiseret af foreningen.
I nogle tilfælde findes der en venteliste, hvor personer på listen har fortrinsret til at købe boligen. Du kan kontakte bestyrelsen, hvis du er usikker på, hvordan proceduren fungerer i din forening.
Regler for salg af andelsbolig
Hvis du overvejer at sælge din andelsbolig, er det vigtigt at få en klar forståelse af, hvordan processen adskiller sig fra salget af en ejerbolig.
Her hjælper vi dig med at navigere igennem de nødvendige trin og dokumenter, så du er godt forberedt til at sælge din andelsbolig.
1. Vurderingen af andelsboligen
Ethvert boligsalg begynder med en vurdering. I dette tilfælde er det ikke kun din bolig, der skal vurderes, men også de økonomiske forhold i andelsforeningen.
Følgende dokumenter skal fremvises før vurderingen:
- Vedtægter fra andelsforeningen
- Seneste regnskab og budget for andelsforeningen
- Referat fra sidste generalforsamling
- Eventuel vurderingsrapport, hvis den findes
2. Klargøring til salg
Når du har besluttet dig for at sælge, er næste skridt at forberede din andelsbolig til at blive sat til salg. Dette kræver en række dokumenter fra både dig og andelsforeningen.
Her er en oversigt over de oplysninger, der skal bruges:
- Foreningens regnskab
- Foreningens vedtægter
- Budget for det kommende år (hvis det foreligger)
- Referat fra foreningens seneste generalforsamling
- Nøgleoplysningsskema for andelsboligforeningen
- Nøgleoplysningsskema for boligen
3. Salgsprisen på andelsboligen
Prisen på din andelsbolig fastsættes ikke af dig, men i henhold til foreningens vedtægter. Den beregnes ud fra andelsværdien i det seneste årsregnskab, hvor du også kan tillægge værdien af eventuelle forbedringer og specialtilpasset inventar, som er godkendt af foreningen.
Før salget kan gennemføres, skal foreningen undersøge, om der er pant i boligen. Andelsboligforeningen har pligt til at udbetale salgssummen til eventuelle panthavere, før du modtager pengene.
Eventuel gæld til foreningen bliver også modregnet, inden du modtager restbeløbet.
4. Salgsprocessen
Andelsboliger er eftertragtede – især i populære byområder, hvor efterspørgslen er høj. Hvis din andelsboligforening er stabil og velfungerende, kan du forvente en kort liggetid på markedet. Når du har fundet en interesseret køber, skal købsaftalen godkendes af andelsforeningens bestyrelse.
Når aftalen er godkendt, skal du begynde at planlægge din flytning og glæde dig over, at din andelsbolig er solgt.
Hvad siger loven om salg af andelsbolig og skat?
Som udgangspunkt er der ingen skat på fortjeneste ved salg af en andelsbolig, hvis boligen har været din primære bopæl, og det grundareal, der hører til andelsboligen, er under 1.400 kvadratmeter. Det betyder, at du som sælger normalt kan beholde hele salgsprovenuet uden at skulle betale skat af gevinsten.
Dog er der undtagelser.
Hvis du for eksempel har brugt andelsboligen som udlejningsbolig i en periode, kan det betyde, at en del af fortjenesten bliver skattepligtig. I sådanne tilfælde beskattes fortjenesten som en aktieindkomst.
Fortjenesten beskattes med:
- 27% for fortjenester op til 61.000 kroner (2024)
- 42% for den del af fortjenesten, der overstiger 61.000 kroner (2024).
Derudover kan der være skattemæssige konsekvenser, hvis du sælger andelsboligen til en pris, der overstiger andelens værdi, og foreningen har valgt at beskatte merprisen som kapitalindkomst.
Det er en god idé at rådføre dig med en revisor eller skattekonsulent, som kan hjælpe dig med at forstå de specifikke skattemæssige forhold, der gælder for dit salg.
Nye regler ved salg af andelsbolig
15. april 2023 blev der indført nye regler for salg af andelsboliger. En af de vigtigste ændringer er, at andelsboligforeninger nu har flere muligheder for at fastsætte værdien af deres ejendomme.
For eksempel er gyldighedsperioden for en valuarvurdering forlænget fra 1,5 år til 3,5 år. Det kan spare foreninger penge, da de ikke behøver at få lavet nye vurderinger så ofte.
Der er også indført en metode, hvor foreninger kan justere ejendomsværdien baseret på nettoprisindekset. Det kan føre til justeringer af boligpriser afhængig af den økonomiske udvikling – hvilket giver andelsforeninger større fleksibilitet i værdiansættelsen
Flere nye regler ved salg af andelsbolig inkluderer krav om, at andelsboligforeninger skal overgå til digital bogføring, men dette træder først i kraft i 2026.
Salg gennem ejendomsmægler
Hvis du har mulighed for selv at stå for salget, kan du vælge at sætte boligen til salg gennem en ejendomsmægler. Ejendomsmæglere kan hjælpe med at markedsføre boligen, eksempelvis på platforme som danbolig.dk, hvor mange andelsboliger bliver vist.
Når du vælger en mægler, bør du sikre dig, at vedkommende har lokalkendskab. Det er også vigtigt at afstemme forventningerne til salgsprisen og salgstiden med mægleren, da en for høj prissætning kan resultere i en længere salgsperiode end forventet.
Salg af andelsbolig uden mægler
Selvom det kan være fristende at benytte en ejendomsmægler til at håndtere salget af din andelsbolig, er det muligt at gennemføre salget selv, hvis du vil spare lidt på pengene.
Dog kræver det, at du er villig til at påtage dig ansvaret for salgsprocessen, herunder markedsføring, fremvisninger og forhandlinger med potentielle købere.
Gode råd, hvis du vælger at sælge din andelsbolig uden mægler:
- Sørg for at have al nødvendig dokumentation klar, herunder andelsbevis, vedtægter, vurderingsrapport og eventuelle energimærker.
- Brug onlineplatforme som Boliga og Facebook til at annoncere din bolig. Husk at tage gode billeder og skrive en fængende boligbeskrivelse.
- Planlæg fremvisninger af boligen og vær klar til at besvare spørgsmål fra interesserede købere. Det er vigtigt at være ærlig og præcis i dine beskrivelser for at undgå misforståelser.
- Når du har fundet en køber, skal du forhandle prisen og betingelserne for salget. Det kan være en fordel at have en advokat til at hjælpe med udarbejdelse af købsaftalen, så alle juridiske aspekter er på plads.
For at sikre, at alt forløber korrekt, er det en god idé at søge professionel rådgivning. En boligadvokat kan hjælpe med at navigere gennem regler og procedurer, så du undgår faldgruber og sikrer, at salget af din andelsbolig forløber uden problemer.
Boligforeningsweb hjælper med gnidningsfri salg af andelsbolig
Hos Boligforeningsweb specialiserer vi os i at hjælpe boligforeninger med deres administrative behov. Vi tilbyder skræddersyede hjemmesideløsninger og værktøjer, der gør det lettere for jeres forening at håndtere ting som vedtægter, medlemskommunikation, økonomi og andre administrative opgaver.
Hvis du overvejer at sælge din andelsbolig, kan vores hjemmeside være en nyttig ressource, så alle informationer og dokumenter er let tilgængelige.
Kontakt os gerne på kontakt@boligforeningsweb.dk for en uforpligtende samtale.
