Fremleje i praksis: trin, frister og skema

Fremleje fylder ofte i bestyrelsens indbakke. Særligt når en beboer vil ud at rejse, prøve en ny by af eller står i en midlertidig situation. I andelsboliger er der ikke en lov, der giver ret til fremleje. Reglerne står i vedtægterne, typisk efter ABF’s standard, og bestyrelsen skal godkende. I ejerforeninger er udlejning som udgangspunkt tilladt, men vedtægterne kan begrænse den. Guiden samler regler og giver jer en enkel proces – med trin, frister og et skema, I kan bruge nu.

Hvad siger reglerne?

• Andelsboligforening: Ingen særskilt lovregel. Vedtægterne afgør, om og hvornår fremleje er tilladt. ABF’s standardvedtægter §11 nævner “særlige grunde” og midlertidighed. Bestyrelsen godkender, og lejekontrakten skal være tidsbegrænset.
• Ejerforening: Ejeren kan som udgangspunkt udleje sin ejerlejlighed. Men vedtægterne kan begrænse retten eller stille betingelser. Ejerlejlighedsloven og normalvedtægten giver samtidig foreningen værn, hvis en lejer skaber problemer.
• Skat: Udlejning beskattes. Henvisning til SKATs vejledning og beregner – bestyrelsen bør ikke rådgive om skat. Derfor gør jeg det heller ikke.

Hvornår er fremleje tilladt i andelsbolig?

Der findes ikke lovregler om en andelshavers mulighed for fremleje. Det afhænger af vedtægterne. I standardvedtægterne er fremleje muligt, når andelshaver er fraværende af “særlige grunde” – fx studieophold, udstationering, sygdom eller lignende – og fraværet er midlertidigt. Andelshaveren skal have til hensigt at flytte tilbage efter perioden. I praksis lyder vedtægterne ofte på “normalt to år”. Det giver plads til længere perioder, hvis den saglige grund fortsat består.

Husk: Foreningen er ikke part i lejeaftalen mellem andelshaver og fremlejetager. Andelshaver hæfter fortsat for boligafgiften og for, at husordenen overholdes. Bestyrelsen skal have kopi af lejekontrakten og bør tjekke, at den er tidsbegrænset i samme længde som den godkendte periode.

Udlejning i ejerforeninger

I ejerforeninger kan ejere normalt udleje. Men vedtægterne kan begrænse eller forbyde korttidsudlejning, kræve minimumslejeperiode eller fastsætte godkendelsesregler. Korttidsudlejning til feriegæster er reguleret nationalt: Som udgangspunkt op til 70 dage pr. kalenderår for helårsboliger, og kommunalbestyrelsen kan hæve til 100 dage. Kommuner beslutter forskelligt. Tjek lokale regler – og husk, at vedtægter kan være strammere end lovens loft.

Trin-for-trin: Sådan behandler bestyrelsen en ansøgning om fremleje

1. Modtag ansøgning skriftligt. Kræv begrundelse (“særlige grunde”), periode, lejeniveau og kontaktinfo på fremlejetager. Vedlæg udkast til lejekontrakt.
2. Bekræft modtagelse hurtigt. Kvittering inden for 7 kalenderdage med forventet proces og afgørelsesdato.
3. Tjek vedtægter og dokumentation. Matcher begrundelsen §11? Er fraværet midlertidigt? Ligger perioden inden for foreningens maksimum (typisk “normalt to år”)?
4. Gennemgå kontrakten. Er den tidsbegrænset til den godkendte periode? Står der, at andelshaver hæfter for boligafgift og ordensregler? Er lejen realistisk efter lejelovens principper (værdi for tilsvarende lejemål)?
5. Forudbetalt leje og depositum. Tjek at forudbetalt leje højst er 3 måneder og aldrig overstiger opsigelsesvarslet. Depositum må være op til 3 måneder.
6. Delvis fremleje (værelse). Hvis opsigelsesvarslet er 1 måned, må forudbetalt leje højst svare til 1 måneds leje. Andelshaver hæfter stadig.
7. Afgør og giv klart svar. Godkend, afvis eller bed om præcisering. Sæt vilkår, hvis vedtægterne giver mulighed (fx indflytningsrapport, kontaktadresse under fremlejen).
8. Følg op. Registrér fremlejeperioden. Notér andelshavers postadresse i perioden og fremlejetagers kontaktinfo. Læg en kalenderpåmindelse 30 dage før udløb og bed om status.

Frister: Hvad er “rimelig tid”?

Vedtægter og lov fastsætter sjældent faste svarfrister. Beslut derfor jeres egne service frister i en bestyrelsesbeslutning/forretningsorden – og publicér dem på hjemmesiden. Et rimeligt forslag kunne være:

• Kvittering: 7 kalenderdage.
• Supplerende spørgsmål: inden 14 dage.
• Endelig afgørelse: senest 30 dage efter fuldt oplyst sag.

Det giver forudsigelighed for medlemmerne – og presser ikke frivillige urimeligt. Dokumentér alle trin i sagen i jeres system.

Skema til godkendelse

Nedenfor er de anbefalede felter I bør have i et skema til godkendelse af fremleje.

• Andelshaver: Navn, adresse, e-mail, telefon
• Begrundelse (“særlige grunde”): Kort forklaring og bilag (fx studieoptagelse, udstationering)
• Periode: Start- og slutdato, samlet længde
• Kontrakt: Typeformular A, tidsbegrænset til godkendt periode (vedlægges)
• Lejeniveau: Kort begrundelse; sammenlignelige lejemål
• Forudbetalt leje: Antal måneder (maks. 3 og aldrig mere end opsigelsesvarslet)
• Depositum: Antal måneder (maks. 3)
• Fremlejetager: Navn, kontaktoplysninger
• Pligter: Husorden vedlagt; andelshaver hæfter for boligafgift og adfærd
• Korrespondance: Dato for modtagelse, kvittering, spørgsmål, afgørelse
• Godkendelse: Dato og vilkår (fx kontaktadresse under fremlejen)

Husleje, depositum og forudbetalt leje

Lejen skal afspejle lejemålets værdi. Brug sammenlignelige lejemål i området. Er I i tvivl, kan andelshaver anmode om forhåndsgodkendelse i huslejenævnet. Det er bindende og forebygger senere nedsættelser.

• Forudbetalt leje: Maksimalt 3 måneder, men aldrig mere end fremlejetagers opsigelsesvarsel. Ved værelse med 1 måneds opsigelse må der kun kræves 1 måneds forudbetalt leje.
• Depositum: Op til 3 måneders leje.
• Afregning: Overskydende forudbetalt leje og depositum skal afregnes senest 6 uger efter fraflytning.

Skat og økonomi

Bestyrelsen skal ikke rådgive om skat. Henvis i stedet til SKATs vejledning/beregner, hvor andelshaver kan vælge bundfradrag eller regnskabsmetode ved udlejning af værelse eller bolig. Linket kan indsættes i jeres svarmail.

Typiske fejl – og hvordan I undgår dem

• Ingen tidsbegrænsning i kontrakten. Knyt slutdato til godkendelsen og kræv kopi før indflytning.
• For høj forudbetalt leje. Tjek altid opsigelsesvarsel og ret før godkendelse.
• Manglende dokumentation for “særlige grunde”. Bed om bilag. Notér i sagen.
• Ingen opfølgning på udløb. Læg påmindelse i kalenderen.
• Uklart lejeniveau. Anbefal forhåndsgodkendelse i huslejenævnet.
• Korttidsudlejning i strid med vedtægter. Henvis til vedtægter og kommunale 70/100-dagesregler.

Ejerforening: praktiske råd til bestyrelsen

• Gør udlejningsreglerne tydelige på hjemmesiden (fx minimumsleje, forbud mod erhverv/ferieudlejning, krav om kopi af kontrakt).
• Indfør samme service frister som ovenfor. Transparens skaber ro.
• Reager hurtigt ved klager over lejere. Ejerlejlighedsloven giver værn ved retsstridig adfærd, men processen er nemmere, når ejeren medvirker.

Eksempel på svarmail

“Kære [Navn]. 

Tak for din ansøgning om fremleje. 

Vi mangler [bilag]. 

Når vi har det, afgør vi sagen senest [dato]. Vores godkendelse forudsætter tidsbegrænset kontrakt til [slutdato], at husorden vedlægges, og at forudbetalt leje/depositum følger reglerne. 

Oplys venligst din postadresse under fremlejen. 

Vh. Bestyrelsen.”

Konklusion

Hold jer til vedtægterne. Brug en fast proces med korte frister. Tjek kontrakt, periode, lejeniveau og økonomi. Henvis til SKAT ved skatteforhold. Husk at korttidsudlejning er særskilt reguleret og ofte strammere i både vedtægter og kommune. Med skemaet kan I håndtere sagerne konsekvent og fair.

Ofte stillede spørgsmål om udlejning (FAQ)

1. Må man altid fremleje en andelsbolig? Nej. Der er ingen lovret til fremleje. Det afhænger af foreningens vedtægter. ABF’s standardvedtægter åbner for fremleje ved “særlige grunde” og med bestyrelsens godkendelse.
2. Hvor længe kan man fremleje? Ofte “normalt to år” i vedtægterne. Perioden kan i praksis forlænges, hvis den saglige grund består, men det kræver fortsat midlertidighed og godkendelse.
3. Hvor meget må der kræves i forudbetalt leje og depositum? Forudbetalt leje: maks. 3 måneder, men aldrig mere end lejerens opsigelsesvarsel. Depositum: maks. 3 måneders leje. Afregning af overskydende beløb senest 6 uger efter fraflytning.
4. Gælder 70/100-dagesreglen i ejerforeninger? Ja, som national ramme for korttidsudlejning af helårsboliger (70 dage, og kommunen kan hæve til 100). Men ejerforeningens vedtægter kan være strammere. Tjek derfor både kommune og vedtægter.

Kilder

• ABF: Fremleje – regler, godkendelse, tidsbegrænsning.
• ABF (detaljer om leje, forhåndsgodkendelse og forudbetalt leje/depositum, 2022-ændringer).
• Arbejdernes Landsbank: generel vejledning og henvisning til lejeværdi og SKAT.
• Boligejer.dk: Vedtægter i ejerforeninger og normalvedtægt. (boligejer.dk)
• Plan- og Landdistriktsstyrelsen: 70/100-dagesregler for korttidsudlejning. (plst.dk)
• Ejerlejlighedsloven (værn mod retsstridig adfærd). (Retsinformation)
• SKAT: Vejledning om udlejning af bolig/værelse og fradragsmetoder. (skat.dk | skat.dk)