Køb og salg af andelsbolig: en praktisk guide til bestyrelsen

Disclaimer: Denne artikel er information og overvejelser – ikke juridisk rådgivning. Overvej altid at få professionel rådgivning ved konkrete sager.

Når en andel skifter hænder, er det bestyrelsen, der skal sikre en sikker og gennemsigtig proces. Denne guide er til dig i bestyrelsen, der vil have et overblik over køb og salg af andelsbolig – fra første accept til endelig overdragelse. Vi gennemgår tidslinje, overdragelse, andelsbolig dokumenter, nøgletal og afregning, samt kommunikationen til køber, sælger og banker.

Tidslinjen i korte træk: accept → godkendelse → overdragelse

1. Accept: Sælger modtager et bud eller en accept via venteliste eller annoncering. Foreningen (eller administrator) igangsætter en vurdering af forbedringer, eventuelle el- og VVS-rapporter efter vedtægterne og den formelle prisfastsættelse op mod maksimalprisen.
2. Godkendelse: Bestyrelsen godkender både køber og købsaftale. Det er et lovkrav om, at et eventuelt afslag skal være sagligt. Når der er indgået aftale, indbetaler køber købesummen til foreningens konto – ikke direkte til sælger. Ved sen aftale kan banken kræve deponering/garanti efter faste frister.
3. Overdragelse: Boligen afleveres ryddelig og uden mangler. Foreningen udbetaler restbeløbet til sælger med fradrag for eventuelle restancer og kan tilbageholde et beløb til dækning af mangler, indtil ansvar er afklaret.

Prissætning og nøgletal: andelskronen, maksimalprisen og forbedringer

Andelsværdien bygger på foreningens ejendomsværdi og gæld. Andelskronen beregnes som (ejendommens værdi + øvrige aktiver – gæld) / oprindelige indskud, og fastsættes typisk på generalforsamlingen.

Ejendomsværdien kan sættes efter anskaffelsespris, offentlig vurdering eller valuarvurdering. Valuarvurderingen kan være gyldig i op til 42 måneder (tre regnskabsår). Maksimalprisen udgør loftet for, hvad andelen må koste. Den består af andelsværdien tillagt værdi af forbedringer og fast inventar – med fradrag for eventuelle mangler.

Overpris og betaling “under bordet” er ulovligt. Forbedringer skal vurderes og afskrives efter praksis/vedtægter; mangler fratrækkes. Sørg for dokumentation for større arbejder (køkken, bad, el), så vurderingsmanden kan fastlægge værdien korrekt.

Overdragelse andelsbolig dokumenter: hvad køber har krav på

Køber skal have en specifik pakke af oplysninger og dokumenter.

Standardpakken omfatter:

• Salgsopstilling (med forbedringer og evt. løsøre)
• Vedtægter
• Energimærke
• Seneste årsrapport
• Budget
• Seneste generalforsamlingsreferat
• Vedligeholdelsesplan (hvis den findes)
• Nøgleoplysningsskema for både foreningen og den konkrete bolig.

Hvis en mægler er med, skal sælger supplere med oplysninger om ejendommens areal/værdi, foreningens lån, hæftelse, forsikringer, hensættelser og eventuelle retssager – hvis det ikke allerede fremgår af årsrapporten.

Bemærk: El- og VVS-tjek er kun obligatoriske, hvis vedtægterne kræver det. Der er ikke krav om tilstandsrapport.

Kommunikation: køber, sælger og banker

Banken vil typisk efterspørge foreningens nøgleoplysninger, vedtægter, regnskab og budget for at vurdere økonomien og købers betalingsevne. Sørg for, at materialet er samlet og aktuelt, så processen ikke strander.

Her kan foreningen med fordel enten have en mappe i dokumentarkivet eller på deres hjemmeside.

Overvej at bruge en fælles mappestruktur og en fast mail-skabelon:

• Link til dokument pakken
• Tidsplan
• Kontaktpersoner
• Næste skridt
• Hvordan indbetalinger sker til foreningens konto.

Det reducerer spørgsmål og fejl. Når aftalen er på plads, skal pengestrømmen gå via foreningen eller administratoren, ikke mellem parterne.

Afregning og tilbagehold: sådan undgår I konflikter

Købesummen indbetales til foreningens konto. Foreningen modregner eventuelle restancer, og udbetaler restbeløbet til sælger. Det kan være klogt at tilbageholde et beløb til dækning af fejl og mangler, indtil ansvar og udbedring er afklaret. Beslut et standardbeløb og en fast procedure i bestyrelsen, så alle behandles ens.

Lav en tjekliste for nøgletal ved afregning. Den kunne se sådan ud:

• Købesum
• Eventuelle forbedringer eller mangler
• Forbrugsafregninger (varme/vand, hvis relevant)
• Boligafgift til overtagelsesdato
• Gebyrer
• Eventuelle pant/udlæg, som foreningen skal respektere.

Kassererens tjekliste til salg af andelsbolig

1. Bekræft maksimalpris og dokumentation for forbedringer/mangler.
2. Kontroller at nøgleoplysningsskemaer og øvrige dokumenter er komplette og opdaterede.
3. Sikr korrekt deponering/garanti ved sen aftale, og at indbetaling sker til foreningens konto.
4. Respekter evt. transport i salgspapirer, fx mæglers salær, så bestyrelsen ikke bliver erstatningsansvarlig.
5. Aftal og gennemfør standard-tilbagehold til mangler, og frigiv efter afklaring.
6. Arkivér alle dokumenter i et digitalt dokumentarkiv og vis den offentlige del (vedtægter, regnskab, energimærke) på foreningens hjemmeside, så banker og købere kan finde dem.

Dokumentpakke på hjemmesiden: gør det nemt for alle

En offentlig side med vedtægter, seneste årsrapport, budget, energimærke og referat giver gennemsigtighed og sparer tid for både køber, sælger, bank og bestyrelse. Suppler med en intern side for beboere, hvor I lægger forbedrings-skema, vurderingsrapport, el/VVS-rapporter og salgsopstilling.

Så har alle ét sted at kigge.

Ventelister, selvsalg og mægler

Er der venteliste, har ventelisten fortrinsret. Uden venteliste står sælger typisk selv for salget – enten via mægler eller selvsalg. Ved selvsalg udarbejder foreningen eller administratoren normalt overdragelsesaftalen mod et gebyr. Bruger man mægler, skal salær og energimærke håndteres efter reglerne, og mægler må ikke kræve bestemte samarbejdspartnere.

Læs mere om købers perspektiv

Fra købers perspektiv handler processen om tryghed: gennemsigtighed i økonomien (nøgleoplysninger, gæld, budget), realistisk maksimalpris, klar tidsplan og enkel kommunikation. Forventelige svar reducerer usikkerhed – og løfter handlen for alle parter. Hos Juralia! kan du læse mere om finansiering og andre ting at være opmærksom på, som køber.

Ofte stillede spørgsmål om køb og salg af andelsbolig (FAQ)

1. Skal bestyrelsen godkende køber? Ja. Bestyrelsen skal formelt godkende både køber og købsaftalen. Afslag skal være saglige.
2. Må købesummen betales direkte til sælger? Nej. Betalingen skal ske til foreningens konto. Foreningen udbetaler restbeløbet til sælger efter modregning.
3. Er el- og VVS-rapporter obligatoriske? Kun hvis vedtægterne kræver det. Ellers frivilligt.
4. Hvor længe gælder en valuarvurdering? Op til 42 måneder (tre regnskabsår). Tjek også foreningens praksis i vedtægter og regnskab.
5. Hvad indgår i maksimalprisen? Andelsværdien plus forbedringer og fast inventar minus mangler. Overpris er ulovlig.

Kilder

• ABF, Overdragelsesprocedure
• Andelsportal, køb og salg af andelsbolig
• Andelsportal, salg af andelsbolig
• Juralia!, køb af andelsbolig