Derfor flytter medlemmer fra ejer-, andels- og grundejerforeninger

Introduktion

Når en beboer flytter fra en boligforening – hvad enten det er en ejerforening, andelsboligforening eller grundejerforening – efterlader det ikke kun et tomt hjem, men også et hul i fællesskabet. Bestyrelser ser ofte bekymret på høj fraflytning, da det kan signalere utilfredshed og skabe uro blandt tilbageværende medlemmer. Men hvorfor flytter folk egentlig? Er det primært livsbegivenheder som job og familie, eller spiller forhold i selve foreningen en rolle? I denne artikel dykker vi ned i de data-drevne årsager til, at beboere vælger at flytte, og hvad bestyrelserne kan gøre ved det. Vi belyser forskelle mellem foreningstyper, ser på konsekvenserne ved hyppige flytninger og giver konkrete forslag til at øge trivsel og fastholde beboerne.

Hvis du er interesseret i at læse mere om fraflytning, kan du læse vores analyse fra 2024, hvor vi så på de kommuner der oplever højest tilflytning fra København specifikt.

Men lad os først se på, hvilke faktorer der oftest ligger bag en beslutning om at sige farvel til naboerne og melde flytning.

Kilder er angivet i bunden af siden her.

De mest almindelige årsager til fraflytning

1. Der kan være mange grunde til, at beboere pakker flyttekasserne. Familiemæssige årsager topper ofte listerne. Ifølge en dansk analyse er over halvdelen af alle flytninger initieret af forhold i familien – eksempelvis sammenflytning med en partner, skilsmisse eller behov for at bo tættere på familie. Til sammenligning viser tal fra USA, at familierelaterede årsager udgjorde ca. 26,5% af flytningerne i 2022. Særligt pardannelse og brud i parforhold er hyppige udløsere: I Danmark er henholdsvis ca. 13% af flytningerne begrundet i at man finder sammen med en kæreste, og 9% skyldes opløsning af parforhold. Livets store begivenheder – bryllup, børn eller børn der flytter hjemmefra – medfører ganske enkelt ofte et skift i boligsituationen.
2. Boligbehov og plads er en anden væsentlig faktor. Mange flytter, fordi de ønsker en større, bedre eller anderledes bolig. Internationalt ser vi samme tendens: I en amerikansk undersøgelse var den mest almindelige specifikke grund til at flytte ønsket om en nyere, bedre eller større bolig. Danske forhold er ikke anderledes – et klassisk eksempel er børnefamilien i en lejlighed, der drømmer om et hus med have, eller senioren i huset, der vil have noget mindre og mere praktisk. Økonomi spiller også ind: boligudgifter og mulighed for at eje fremfor at leje kan motivere et skifte. En andelsbolighaver kan fx vælge at sælge sin andel for at købe ejerbolig, hvis vedkommende får råd til at “blive herre i eget hus”. Omvendt kan nogle nedskalere fra ejerbolig til en billigere andel eller lejebolig, hvis økonomien strammer til.
3. Job og geografi har traditionelt været en anden stor driver for flytninger. Et nyt job i en anden landsdel eller lang transporttid kan nødvendiggøre, at man flytter tættere på arbejdet. Dog tyder nyere data på, at job ikke længere er den dominerende årsag for så mange som tidligere. Den danske analyse fandt, at jobrelaterede årsager kun er primær grund i knap hver femte flytning. Under og efter COVID-19-pandemien har vi f.eks. set, at færre flyttede udelukkende pga. arbejde, muligvis fordi flere kunne arbejde hjemmefra. Men når det er sagt, vil karriere-ændringer og studiestart fortsat betyde, at en del medlemmer forlader deres forening for at bosætte sig tættere på nye muligheder.
4. Utilfredshed med boligforeningen eller nærområdet kan også ligge bag en fraflytning – noget bestyrelserne har direkte indflydelse på. En undersøgelse i et dansk boligområde viste, at knap 30% af beboere med flytteønske angav for meget hærværk i området som en af årsagerne, mens 16% pegede på for lav tryghed generelt. Sådanne tal understreger, at utryghed og naboskabet betyder meget for folks lyst til at blive boende. Larmende eller konfliktramte naboforhold, kriminalitet i området eller en dårlig atmosfære kan skubbe beboere væk. Også vedligeholdelse og boligstandard spiller en rolle: I samme undersøgelse nævnte 21% ønsket om en større bolig og 17% ønsket om bedre boligkvalitet som grunde til at ville flytte, og 15% påpegede dårlig vedligeholdelse af boligområdet (f.eks. misligholdte bygninger). Hvis bygningerne og fællesarealerne ikke holdes i god stand, eller hvis foreningen udskyder nødvendige reparationer, kan det føre til frustration. Endelig kan økonomiske forhold i foreningen være udslagsgivende – hvis fællesudgifterne stiger voldsomt, eller hvis man frygter store ekstraopkrævninger (fx til tagrenovering), kan nogle vælge at flytte for at undgå den økonomiske usikkerhed.

Forskelle mellem ejer-, andels- og grundejerforeninger

Selvom der er mange fællestræk i folks flyttemotiver, er der også forskelle afhængig af foreningstypen. Ejerforeninger (ejerlejligheder), andelsboligforeninger og grundejerforeninger har forskellige strukturer, beboersammensætninger og regelsæt, som kan påvirke fraflytningsmønstrene.

Andelsboligforeninger

I andelsboligforeninger ser vi ofte en yngre beboersammensætning i byerne. Andelsboligen fungerer for mange som en mellemstation mellem leje og eje, og især i København og Frederiksberg er andelshaverne relativt unge, mens andelshavere uden for de større byer gennemsnitligt er ældre (ofte pensionister). Det betyder, at by-andelsforeninger kan have højere naturlig gennemtræk: unge køber en andel, bor der nogle år, og flytter måske videre, når de stifter familie eller får bedre råd. Andelshavere kan også være påvirket af foreningens økonomi – f.eks. kan en andel med stor gæld og udsigt til stigning i boligafgift motivere et salg. Omvendt har andelsboligen også indbygget et fællesskab og beboerdemokrati, som kan fastholde folk, hvis det fungerer godt. Restriktioner kan spille ind: I en andelsboligforening skal bestyrelsen godkende nye købere, og udlejning af boligen er ofte begrænset, så hvis man som andelshaver vil prøve noget nyt (arbejde i udlandet el.lign.), ender man typisk med at sælge – man skal fraflytte, fremfor midlertidigt at udleje, hvilket kan øge fraflytnings-raten sammenlignet med ejerlejligheder.

Ejerforeninger

I ejerforeninger (fx ejerlejligheder i en opgang) afhænger fraflytning mere af individuelle livsforløb og boligmarkedet generelt. Her ejer beboeren selv sin lejlighed fuldt ud, og der er ofte lidt mere fleksibilitet – man kan f.eks. nemmere udleje sin lejlighed midlertidigt, hvis man skal prøve noget nyt, hvilket kan dæmpe fraflytning i visse tilfælde. Demografisk spænder ejerlejligheds-beboere bredt: alt fra unge førstegangskøbere til ældre, der er flyttet i noget mindre. Nogle ejerforeninger i byerne minder om andelsforeninger med høj dynamik, mens ejerforeninger i roligere kvarterer kan have længere botider. Tilfredsheden med foreningens drift kan påvirke: Hvis ejerforeningen har dårlig ledelse, evige konflikter på generalforsamlingen eller høje fællesudgifter uden synligt udbytte, kan det skubbe folk til at flytte. Modsat kan en velfungerende ejerforening med god vedligeholdelse og nabofællesskab gøre, at folk bliver boende længere, end de ellers ville.

Grundejerforeninger

Grundejerforeninger dækker typisk over parcelhus- eller rækkehusområder, hvor hver familie ejer sit hus, og man er medlem af en forening for at vedligeholde fællesveje, grønne områder m.m. Her er medlemmerne ofte familier eller etablerede boligejere, der statistisk set bliver boende længere tid samme sted end lejligheds-boere. Fraflytning i grundejerforeninger sker oftest af klassiske årsager som ændret familiesituation (børn flytter hjemmefra, man behøver ikke længere så stort et hus), jobskifte til en anden landsdel eller alderdom (man kan ikke længere overskue hus og have). Selve grundejerforeningens regelsæt og trivsel kan dog også spille ind: Hvis der opstår nabokonflikter om f.eks. støj, hegn eller husdyr, eller hvis foreningen pålægger store udgifter (fx ny vejbelægning betalt af medlemmerne), kan det skabe utilfredshed. Som regel er disse faktorer sjældent eneårsag til at flytte fra sit hus – beslutningen om at sælge sit hjem er stor og involverer mange overvejelser. Men et dårligere omdømme for kvarteret kan vokse, hvis flere samtidig føler sig generet eller dårligt serviceret af foreningen, og det kan indirekte øge tilskyndelsen til at fraflytte på sigt.

Sammenfattende kan man sige, at andelsbolig- og ejerlejlighedsforeninger – især i byerne – typisk oplever hyppigere flytninger pga. yngre beboere og livsfaser, mens grundejerforeninger har mere stabile medlemskaber, hvor flytninger primært drives af livsændringer og i mindre grad af selve foreningens karakter. Bestyrelser i alle tre foreningstyper bør dog være opmærksomme på både de universelle årsager til fraflytning og de særlige forhold, der gælder for netop deres type forening.

Konsekvenser ved høj fraflytning

En høj gennemstrømning af beboere kan have en række negative konsekvenser for en forening. Mistet fællesskab og kontinuitet er måske den mest umiddelbare. Når mange flytter væk inden for kort tid, bliver det sværere at opbygge et stærkt naboskab. Beboerne når knap at lære hinanden at kende eller engagere sig i foreningen, før de næste flytter ind. Det kan udhule foreningsfølelsen og gøre det sværere at rekruttere folk til bestyrelsesarbejde og udvalg – hvorfor investere tid og kræfter, hvis man alligevel ikke planlægger at blive boende længe, eller hvis mange omkring én forsvinder?

Erfarings- og videns-tab er også en faktor. En boligforening drager nytte af medlemmer, der kender bygningens eller områdets historie, tidligere beslutninger og “hvordan vi plejer at gøre”. Hvis kernemedlemmer forsvinder, risikerer man, at viden om fx vedligeholdelsesplaner, kontrakter eller tidligere problemer går tabt. Bestyrelsen kan komme til at bruge unødig tid på at genopfinde løsninger eller begå gamle fejl igen, fordi de erfarne beboere, der kunne rådgive, er flyttet.

Økonomiske konsekvenser ved fraflytning mærkes mest direkte i udlejningssektoren, men også ejer- og andelsforeninger kan rammes indirekte. Hver gang en andelsbolig skal sælges, skal foreningen f.eks. håndtere vurderingsrapport, godkendelse af ny andelshaver og måske istandsættelse af fællesarealer ved overdragelse. Det er en administrativ byrde, der tager tid og ressourcer fra bestyrelsen og administrator. Hvis en forening oplever ekstraordinært høj fraflytning, kan det desuden påvirke værdien af boligerne negativt: potentielle købere spørger måske sig selv, hvorfor så mange sælger på én gang – er der noget galt med bygningen, økonomien eller naboskabet? Et ry for ustabilitet kan gøre det sværere at tiltrække nye, engagerede beboere, eller presse priserne nedad. I andelsboligforeninger med få medlemmer kan flere samtidige fraflytninger endda skabe likviditetsproblemer, hvis der går tid før andelene bliver solgt og ny boligafgift begynder at tikke ind fra de næste beboere.

Endelig kan hyppige flytninger gå ud over den daglige drift og trivsel. Støj fra flytninger, håndværkere i forbindelse med klargøring af boliger og en generel “transit-stemning” kan belaste dem, der bliver tilbage. Nye beboere skal sættes ind i reglerne og lære at sortere affald korrekt, og mens de er i den fase, kan der ske flere fejl og misforståelser i hverdagen. For bestyrelsen betyder det ekstra arbejde med velkomst, introduktion og håndtering af eventuelle begynderfejl. Samtidig kan tilbagevendende problemer, som måske var årsag til at de tidligere beboere flyttede (fx rod i opgang eller larm om natten), fortsætte uadresseret, hvis ikke bestyrelsen bliver klar over mønstrene og får grebet ind.

Kort sagt skaber høj fraflytning en dårlig spiral: det svækker fællesskabet og foreningens omdømme, hvilket igen kan få endnu flere til at overveje at flytte. Derfor er det vigtigt, at bestyrelser proaktivt arbejder for at fastholde beboerne gennem en attraktiv og velfungerende forening.

Sådan kan foreninger fastholde deres beboere

Heldigvis er der mange tiltag, en bestyrelse kan iværksætte for at øge beboernes tilfredshed og lyst til at blive boende. Nøglen er at adressere de årsager til fraflytning, som vi gennemgik, inden de vokser sig store nok til at folk siger op. Her er nogle fokusområder:

1. Prioritér vedligeholdelse og tryghed: Hvis beboerne kan se, at bygninger og fællesområder løbende bliver holdt i god stand, sender det et klart signal om, at foreningen tager ansvar. Småreparationer bør ikke udsættes – drypper taget, eller er der graffiti på væggen, så få det fikset. Undersøgelser viser, at dårlig vedligeholdelse direkte kan drive folk væk, så en proaktiv vedligeholdelsesplan kan betale sig i form af færre, der flytter af frustration. Tryghed kan forbedres ved eksempelvis bedre belysning, evt. installation af dørtelefon eller video ved indgange, og ved at fremme et naboskab, hvor man holder øje for hinanden. Nogle foreninger arrangerer nabovandringer med politiets forebyggelsesenhed eller opretter nabohjælpsordninger for at øge sikkerheden. Et trygt og velholdt bomiljø giver færre grunde til at fraflytte på grund af utilpashed.
2. Styrk kommunikation og beboerdemokrati: Mange konflikter og misforståelser kan undgås, hvis information flyder frit og åbent mellem bestyrelse og beboere. Sørg for at kommunikere beslutninger, planer og begrundelser klart. Hvis der fx kommer en nødvendig stigning i fællesudgifterne, så forklar hvorfor – transparens mindsker utilfredshed. Inviter til dialog: hold beboermøder, hvor man kan lufte bekymringer inden de vokser sig store. Når beboere føler sig hørt og informeret, er de mere tilbøjelige til at acceptere forandringer og mindre tilbøjelige til at opgive og flytte. Det demokratiske aspekt er især stærkt i andelsboligforeninger, hvor beboerne har medbestemmelse – udnyt det positivt ved at involvere medlemmerne i beslutninger om forbedringer, aktiviteter mv. En inkluderende kultur kan gøre, at beboerne knytter bånd til stedet og hinanden, hvilket øger lysten til at blive boende.
3. Sociale tiltag og fællesskab: Folk flytter sjældnere fra et sted, hvor de føler sig hjemme og har gode relationer. Bestyrelsen kan facilitere fællesskab ved at arrangere sociale aktiviteter: det kan være alt fra sommerfester, arbejdsdage i haven, julegløgg i gården, legepladsdag for børnene eller beboercaféer. Selv små initiativer som en årlig grillfest eller en fælles oprydningsdag kan styrke naboskabet. Når man har ansigt på hinanden og måske endda venskaber på kryds og tværs, skal der mere til, før man bryder op fra fællesskabet. Et godt sammenhold kan også gøre det nemmere at løse problemer – man taler bedre med en nabo, man kender, og konflikt niveauet daler. Alt dette bidrager til højere trivsel, som i sidste ende fastholder beboere.
4. Løbende feedback og justering: Det kan være en god idé at spørge beboerne direkte, hvad der fungerer godt, og hvad der kan forbedres. Anonyme tilfredshedsundersøgelser eller fraflytterinterviews (når nogen flytter, så spørg hvorfor) kan give værdifuld indsigt. Hvis I opdager, at flere nævner fx manglende cykelparkering eller dårlig vaskekælder som irritationsmomenter, kan bestyrelsen tage hånd om det. At vise, at man lytter og handler på beboernes feedback, skaber tillid. Nogle boligorganisationer benytter professionelle analyseværktøjer til at måle tilfredshed og fraflytningsårsager, hvilket giver data at handle ud fra. Overvej at gøre det til en fast rutine at tage temperaturen på trivslen i foreningen – det er ofte billigere at løse problemer tidligt end at miste flere beboere.
5. Digitale værktøjer for transparens og effektivitet: Moderne platforme kan gøre en stor forskel for kommunikationen og overblikket i en forening. Boligforeningsweb er et eksempel på en digital platform, der kan hjælpe bestyrelsen med at skabe mere transparens og effektiv kommunikation. Med Boligforeningsweb kan alle vigtige informationer samles ét sted, tilgængeligt for både bestyrelse og beboere. Det betyder, at dokumenter som referater, vedtægter, budgetter og vedligeholdelsesplaner altid er lige ved hånden for beboerne. Når beboerne selv nemt kan finde svar på “Hvad besluttede vi på sidste generalforsamling?” eller “Hvornår bliver legepladsen renoveret?”, øger det tilliden og mindsker følelsen af at være holdt i uvidenhed. Derudover tilbyder platforme som denne ofte integrerede kommunikationsværktøjer – f.eks. mulighed for at sende beskeder ud til alle, reservere fællesfaciliteter online og håndtere ventelister digitalt. Effektiv og åben kommunikation gennem en digital portal fører til færre misforståelser og hurtigere løsning af beboerhenvendelser. Kort sagt kan et godt digitalt system gøre hverdagen lettere og mere gennemsigtig for alle parter. Når administrationen glider nemt, og information er transparent, oplever beboerne en højere grad af tilfredshed – og tilfredse beboere har som bekendt mindre grund til at flytte.

Afslutning

Fraflytninger kan ikke undgås fuldstændigt – livet sker, og folk vil altid flytte for at følge drømme, familie og karriere. Men som bestyrelse i en ejer-, andels- eller grundejerforening har I gode muligheder for at påvirke, hvordan medlemmerne oplever tiden i jeres forening, og om de ser det som et hjem på lang sigt. Ved at forstå de mest almindelige årsager til, at medlemmer flytter, kan I arbejde målrettet med at forbedre de forhold, I har indflydelse på: Sørg for vedligeholdelse i top, skab tryghed, kommuniker åbent, styrk fællesskabet og tag moderne hjælpemidler i brug for at gøre det hele lettere.

En forening, hvor beboerne føler sig hørt, trygge og tilfredse, vil helt naturligt have lavere fraflytning. Det betyder flere erfarne kræfter i fællesskabet, mindre administrativt bøvl med konstant udskiftning – og ikke mindst et stærkere sammenhold. Alt dette gavner ikke kun de enkelte beboere, men også foreningens økonomi og fremtidige tiltrækningskraft. 

Kort sagt: glade og engagerede beboere flytter sjældnere. Ved at investere tid og fokus i trivsel og transparens kan bestyrelsen gøre en reel forskel – så medlemmerne bliver boende af lyst og ikke kun af nød. Og skulle boligrejsen alligevel gå videre for nogen, kan I som forening vide, at I gjorde jeres yderste for at skabe de bedste rammer imens.

Med de rette initiativer og værktøjer kan I dermed vende tendensen og sikre, at jeres boligforening bliver et sted, man har lyst til at blive i – år efter år.

Kilder:

Danmarks Statistik & VIVE – Flyttemotivundersøgelse (2004), gengivet i Derfor flytter vi, VIVE.

Kristin Kerns-D’Amore – Why People Move (2023), US Census Bureau.

NIRAS for Midtjysk Boligselskab – Tilfredshedsundersøgelse Højvangen (2008).

Cevea – Andelsboliger er fortsat en mellemvej… (2022).

BetterBo – Ind- og fraflytningsanalyse (2025).

Boligforeningsweb – Produktbeskrivelse.