Hvad er andelskronen?
Andelskronen beskriver den maksimale pris, som et andelsbevis kan koste i en andelsboligforening. Det betyder, at når du som andelshaver ønsker at sælge din andel, vil andelskronen være udgangspunktet for den pris, der kan opnås for andelsbeviset.
Prisen for andelsbeviset afhænger således af andelskronen, som bliver fastsat af foreningen. Denne værdi er især relevant for både nuværende og kommende andelshavere, da den har direkte indflydelse på både køb og salg af boligerne i foreningen.
Andelskronen fungerer med andre ord som et prisloft. Det betyder, at prisen på andelsbeviset ikke må overstige den fastsatte andelskrone – men den må godt være mindre end maksimalprisen.
Hvordan beregnes andelskronen?
Andelskronen beregnes på baggrund af foreningens økonomi og udregnes som:
- Ejendommens værdi + aktiver – gæld / oprindeligt indskud
Når du skal sælge din bolig, beregnes den maksimale salgspris som:
- (Andelskronen x antal kvadratmeter) + forbedringer i boligen
Andelsværdien kan opgøres enten pr. andelskrone eller pr. kvadratmeter, hvor beløbet typisk findes i årsregnskabet og på andelsbeviset. Hvis andelskronen stiger, øges værdien af din andel, mens et fald reducerer værdien.
Eksempel på beregning af andelskronen
Hvis andelskronen pr. kvadratmeter er fastsat til 11.500,10 kroner, og din andelsbolig er på 85 kvadratmeter, vil andelsværdien udregnes som:
- 11.500,10 kroner x 85 kvadratmeter = 977.508,50 kroner.
Hvis du ønsker at sælge din andelsbolig til den maksimale pris, skal du også medregne eventuelle forbedringer, der er udført i boligen, og lægge deres værdi til det samlede beløb.
Har du for eksempel renoveret køkkenet til en værdi af 50.000 kroner, skal denne værdi lægges til andelskroneværdien.
Regnestykket vil derfor se sådan ud:
- Andelsværdi baseret på andelskronen: 977.508,50 kroner.
- Værdi af forbedringer: 50.000 kroner.
- Samlet maksimal salgspris: 1.027.508,50 kroner.
Du kan dermed maksimalt sælge din andelsbolig for 1.027.508,50 kroner.
Husk dog, at forbedringernes værdi skal være dokumenteret og godkendt i henhold til foreningens regler.
Hvad påvirker andelskronen?
Andelskronens udvikling kan sammenlignes med en aktiekurs – den stiger og falder afhængigt af foreningens samlede økonomi.
For eksempel vil mindre gæld i foreningen samt investeringer i ejendommen – for eksempel en facaderenovering – øge nettoformuen og dermed hæve andelskronen.
Hvis andelskronen stiger, betyder det, at din andelsværdi vokser, hvilket gør din bolig mere attraktiv på markedet. Omvendt kan et fald i andelskronen reducere værdien af din bolig.
Det er derfor vigtigt at følge med i foreningens økonomi og forstå, hvordan beslutninger påvirker andelskronen.
Hvad påvirker værdifastsættelsen af en ejendom?
Værdifastsættelsen af en ejendom og dermed andelskronen afhænger af flere centrale faktorer. Ligesom med andre ejendomme spiller beliggenheden en afgørende rolle, men ejendommens samlede stand vægtes også højt.
Dette inkluderer elementer som:
- Vinduer, døre, tag og facade.
- Trappeopgangens vedligeholdelse.
- Eventuelle sætningsskader, skæve gulve eller fugtproblemer.
Særlige forhold som ejendommens mulighed for at inddrage tørrelofter kan også have betydning. Derudover vurderes fællesarealer som vaskerum, gårdmiljøer og kælderrum, samt faciliteter som dørtelefoner og postkasser.
Finansiering af større projekter gennem foreningen, eksempelvis altaner eller badeværelser, har også betydning.
Bemærk, at lejlighedernes individuelle stand ikke påvirker ejendomsvurderingen direkte, da den alene fokuserer på den samlede ejendoms værdi.
Høj vs. lav andelskrone – hvad betyder det egentlig?
Når andelsboligforeningen fastsætter andelskronen, skal den finde balancen mellem fordele og ulemper ved at vælge en høj eller lav værdi.
En høj andelskrone kan gøre det sværere at sælge andelsboligen, fordi prisen bliver højere og dermed mindre attraktiv for købere.
Omvendt betyder en høj andelskrone, at nuværende andelshavere kan få en bedre pris, når de sælger.
En lav andelskrone gør det lettere for nye købere at komme ind på markedet, især i perioder med høje renter eller økonomisk usikkerhed. Det betyder også, at nye medlemmer ikke risikerer at ende med mere gæld, end de kan betale af på, hvis boligpriserne falder.
Foreninger, der vælger en lav andelskrone, sikrer at boligmarkedet forbliver økonomisk tilgængeligt for alle. Det hjælper med at fastholde en stærk fællesskabsfølelse.
Hvordan fastsættes andelskronen i praksis?
Selvom den beregnede værdi danner grundlag for andelskronen, er det foreningens generalforsamling, der beslutter, hvad den endelige andelskrone skal være, hvis det ikke allerede er bestemt i foreningens vedtægter.
Generalforsamlingen kan vælge at fastsætte andelskronen lavere end den beregnede værdi, eksempelvis for at tage højde for fremtidige udgifter eller skabe økonomisk stabilitet.
Det betyder, at andelskronen varierer i foreninger, selvom de økonomiske forhold kan virke sammenlignelige.
Foreningens strategi og medlemmernes beslutninger har derfor indflydelse på, hvordan andelskronen udvikler sig.
Forskellige metoder til fastsættelse af andelskronen
Andelsboligforeninger kan benytte flere metoder til at fastsætte andelskronen.
Det er vigtigt at forstå, hvilken metode der benyttes i din forening, fordi det har betydning for, hvad din andel senere kan sælges for.
1. Offentlig vurdering – udfaset metode
I størstedelen af andelsboligforeningerne blev andelskronen tidligere fastsat baseret på den offentlige vurdering af bygningen. Vurderingen blev brugt som grundlag for at fastsætte en pris, som typisk lå på 75-85% af den offentlige vurdering i de fleste dele af landet.
Metoden gav objektivitet, men samtidig opstod der forskelle i vurderingen afhængig af geografisk placering.
Ved udgangen af 2021 blev denne metode imidlertid udfaset og kan derfor ikke længere anvendes. Foreninger, der stadig anvender gamle vurderinger fra før 2012, skal vælge en ny metode til både regnskab og fastsættelse af andelskronen.
2. Valuarvurdering
Den mest præcise metode til beregning af andelskronen er at få en valuar til at foretage en konkret vurdering af ejendommens værdi. Metoden tager udgangspunkt i bygningens faktiske stand og værdi og anses for at være den mest retvisende, da den afspejler den reelle økonomiske situation i foreningen.
Den 4. april 2024 vedtog Folketinget L 111, som ændrer reglerne for gyldigheden af valuarvurderinger. Nu gælder en valuarvurdering i op til 42 måneder (og tre regnskabsår) i stedet for de tidligere 18 måneder (og ét regnskabsår).
Desuden giver loven mulighed for, at foreninger, der stadig anvender den gamle offentlige vurdering, kan indeksregulere denne i forhold til nettoprisindekset.
3. Udgangspunkt i anlægs- eller købesummen
I nogle andelsboligforeninger fastsættes andelskronen ud fra den oprindelige anlægs- eller købesum for bygningen, som derefter fremskrives.
Metoden er relativt sjælden, da andelskronen, der fastsættes efter denne metode, typisk vil være lavere end markedsprisen for tilsvarende lejligheder.
Optimér din foreningsadministration med Boligforeningsweb
Hos Boligforeningsweb leverer vi moderne digitale løsninger, der gør hverdagen lettere for både bestyrelse og beboere i boligforeninger.
Vi kan udvikle en hjemmeside til din forening, hvor I får adgang til digital dokumenthåndtering, intern kommunikation, online opslagstavler og meget mere – alt sammen skræddersyet til foreningens behov for at skabe overblik, spare tid og sikre en effektiv drift af foreningen.
Kontakt os på kontakt@boligforeningsweb.dk for en uforpligtende snak om, hvordan vi kan optimere administrationen af din andelsboligforening.
